作者：时间：2020-05-21 17:46:02
4月29日，北京西城区公布了《2020年义务教育入学工作的实施意见》，在这个意见中西城区首次提出三大变化：
第一，首次提出“六年一学位”政策，一个房产地址六年内只提供一个登记入学的机会。
第二，2020年7月31日后取得房本的，只能通过“多校划片”的方式在本学区或相邻学区入学。
第三，2020年7月31日迁入西城户口，也通过“多校划片”的方式在本学区或相邻学区入学。
之前我们认为东城区2020年的入学政策，对东城学区房，来说只是一个小利空，毕竟东城早就已经执行“六年一学位”及“多校派位”了，2020年的政策只是更加强调了“户口+实际居住+多校划片”，对学区房的作用弱化了。
也就是说对于东城来说，只要有东城户口，不管有房没房，大家一起“多校划片或调剂”入学，只有在2018年6月30日之前的房本才有“单校划片”的资格。
所以对于东城来说，随便买个房就可以了，然后迁户就可以多校划片上学，不用太追求学区房，反正都是全区调剂，只是一个小利空。
但是西城2020年的入学政策就不一样了，甚至比东城更加严厉：比如东城的“六年一个单校划片学位”，说的是“六年内，一个地址拥有一个单校划片学位，五个多校划片学位”，不存在不能入学的问题。
但是西城不一样，西城是“六年只提供一个学位”，也就是说六年之内，学位一旦被占用就无法上学了，这个规定要比东城严格得多。
但这样一来，也可能会导致西城学区房供应量下降，毕竟一旦学位被占，六年内将不再具有流动性。
此外西城的“多校划片”是在全区划片，而不是在学区内划片，被调剂到其他学区的可能性非常大，根据东城的经验看，学区外调剂的概率还是比较高的。
尤其是房本的时间越晚，学区外的调剂概率越高，从而导致学区房的流动性下降。
同时本次西城区还预留了大概三个月的时间给西城的学区房，只要能够在7月31日之前办理下来房本，还可以享受“单校划片”的待遇。
在常规情况下，二手房房本办理的时间大概在1-2个月左右，所以西城学区房还拥有3个月的时间窗口，对于西城区的业主来说，这段时间是最好的出货时间。
那么，未来西城的房价会怎么变？从目前的政策看，利空是肯定的，跌也是肯定的，但是会跌多少，关键看两点变化：
第一，西城区执行“多校划片”的决心有多大，这个是比较重要的，如果确实认真执行和调剂动作巨大，对学区房短期价格影响会比较大。如果大多数还是在学区内多校划片和调剂，那影响就相当小。所以具体跌多少，要看如何执行，执行的力度多大，决定了短期的房价变化。
第二，在疏解的背景下，未来是否还会加大政策控制力度，这个也是需要观察的。其实我们一直都在强调“东城和西城的楼市政策，未来的不确定性是非常大”。
也就是说，在目前整体“疏解非首都功能”的背景下，东城和西城作为核心区，其区域楼市的政策是非常不稳定的。西城本次入学政策正好验证了这一点，西城作为最敏感的版块，这次的“响雷”只是一个提醒，后续会如何演变，我们持有非常谨慎的态度。因此对于核心区的学区房而言，现在我们基本可以看到房价“向下”的趋势，但是具体会“向下”多远，还需要观察。
我们认为未来的政策不确定性还会更高，2020年只是一个惊雷，2021年和2022年或许就是惊吓了，所以不管是东城也好，西城也罢，对于未来的政策走向，都要有充分的心理准备。
多校划片，以户籍+实际居住地为关键上学前提，同时降低学区房的影响，体现“房住不炒”和“疏解非首都功能”，让核心区真正服务于中央政务，为中央政务创造更加优良的环境。
这才是我们需要看到的趋势和需要把握的关键点！
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